Ex Lupi di Toscana, SPC: "Il social housing è appeso a una scadenza a rischio, con rendita garantita"

Queste le dichiarazioni Dmitrij Palagi - Sinistra Progetto Comune e Giulia Marmo - Sinistra Progetto Comune Quartiere 4

"Gli atti del Comune fissano al 31 dicembre 2026 il termine entro cui l'area dell'ex caserma va consegnata bonificata al fondo immobiliare che dovrà costruire i 236 alloggi a canone calmierato, con una verifica già prevista al 30 settembre per spostare la data. Ma a metà 2026 il Piano di gestione delle acque superficiali e le infrastrutture dell'area erano ancora da progettare, e la falda è sotto monitoraggio prescritto dalla Conferenza di Servizi. Mentre la Giunta continua a comunicare «cantieri nel 2026», la stampa economica che celebra l'operazione scrive un'altra cosa: lavori dal 2027, consegne nel 2029 e un interesse lordo annuo del cinque per cento garantito agli investitori.

Ricapitoliamo il modello, perché tutto discende da lì. Il Comune non costruisce e non gestisce: conferisce il suolo in diritto di superficie a un fondo immobiliare privato (il fondo AbitaEquo, gestito da una Società di Gestione del Risparmio, con dentro CDP Real Asset e Fondazione CR Firenze) ricevendo in cambio quote per circa quattro milioni, su un'operazione da cinquantacinque. Al pubblico restano la bonifica, le demolizioni e le opere idrauliche, pagate anche con fondi europei; al fondo la costruzione, la gestione e le funzioni redditizie iscritte nello stesso masterplan: turistico-ricettivo, direzionale, commerciale. Il tutto affidato a un unico offerente, con un punteggio tecnico di 43,5 su 100. Nel 2021 su quell'area si annunciavano circa cinquecento alloggi pubblici; oggi sono 236 alloggi calmierati via fondo privato.

Dentro l'atto di aggiudicazione del febbraio scorso c'è una clausola di cui nessuno ha mai parlato pubblicamente. La stipula dell'atto di apporto (il momento in cui il diritto di superficie passa davvero al fondo) presuppone che l'area, «soggetta a interventi di bonifica a cura di questo Ente», sia disponibile entro il 31 dicembre 2026; e almeno tre mesi prima, cioè entro il 30 settembre, le parti «verificheranno congiuntamente l'andamento delle operazioni» per accordarsi su «un eventuale nuovo termine», fermo restando che la Società di Gestione del Risparmio «nulla potrà pretendere a titolo di indennizzo». Tradotto: l'atto stesso mette in conto lo slittamento e predispone la proroga.

E lo stato dei lavori rende quel termine difficilmente rispettabile. Ad aprile il Comune stava ancora mettendo a gara la progettazione (la progettazione, non l'esecuzione) del Piano di gestione delle acque superficiali e delle infrastrutture stradali e verdi dell'area, con offerte raccolte a giugno. La falda è sotto un piano di monitoraggio prescritto dalla Conferenza di Servizi del dicembre 2025. Nel frattempo, curiosamente, l'Amministrazione ha riconosciuto all'impresa delle demolizioni un premio di accelerazione: si premiano le opere "a vista", si accumula ritardo in quelle che non lo sono, come l'assetto idraulico di un'area che deve reggere centinaia di alloggi.

Il fondo, inoltre, riconosce ai propri investitori un interesse lordo annuo del cinque per cento, dentro una «partita» che si chiude a vent'anni.

Ed è qui che il ritardo smette di essere un dettaglio tecnico. Se l'orizzonte del fondo è di circa vent'anni e dentro quegli anni sta anche la costruzione, ogni mese di slittamento erode il tempo di gestione su cui il fondo costruisce il proprio rendimento. Ma il cinque per cento agli investitori non si tocca: a comprimersi saranno le altre variabili (la spinta a monetizzare le funzioni turistiche e commerciali, la finestra di libertà tariffaria dopo i quindici anni di vincolo calmierato, la qualità della missione sociale). Lo dicemmo a febbraio: i tempi di vita non sono i tempi della finanza. Quando i due tempi entrano in conflitto, in questo schema, a pagare non è mai il capitale: è la parte sociale dell'operazione, cioè la ragione per cui l'operazione esiste.

Ogni mese e anno di ritardo viene sottratto ai 20 anni con finalità sociale.

Questo è il modello che contestiamo, presso l'ex Lupi di Toscana come altrove: il pubblico socializza i costi (suolo, bonifiche, opere idrauliche, rischio dei ritardi) e il privato incassa una rendita garantita. Se un privato può investire in queste condizioni senza perdere, può farlo direttamente il pubblico, con vincoli sociali permanenti invece che a scadenza.

Per questo depositiamo un'interrogazione urgente: chiediamo se la Giunta ritenga il termine del 31 dicembre 2026 realisticamente rispettabile alla luce dello stato delle opere idrauliche e di bonifica, se la verifica congiunta del 30 settembre sia stata calendarizzata e con quali criteri il Comune vi si presenterà, quali conseguenze economiche e temporali avrebbe lo slittamento e su chi ricadrebbero, e quale impatto un cronoprogramma compresso avrebbe sul vincolo sociale dell'intervento". (fdr)