Dmitrij Palagi (Sinistra Progetto Comune): “Ex Lupi di Toscana: il Comune mette quattro milioni di aree e il regolamento dice che può non rivederli”

Queste le dichiarazioni di Dmitrij Palagi di Sinistra Progetto Comune

“Ringraziando gli uffici del Comune di Firenze abbiamo potuto approfondire il fascicolo della gara con cui il Comune ha affidato l'ex Caserma «Lupi di Toscana» a Investire SGR S.p.A. per il Fondo AbitaEquo. In particolare riteniamo importante il Regolamento di gestione del Fondo, approvato dal Consiglio di amministrazione della società il 28 marzo 2025.
Il Regolamento istituisce tre classi di quote. Le Quote A sono degli investitori per cassa, le Quote B del Fondo Nazionale Abitare di Cassa Depositi e Prestiti Real Asset: entrambe hanno un rendimento obiettivo del 3 per cento oltre l'indice ISTAT. Le Quote C sono di chi conferisce beni in natura (cioè del Comune di Firenze, che mette a disposizione il suolo) e hanno un rendimento obiettivo dell'1 per cento oltre lo stesso indice. Il controvalore delle aree conferite è di 4.080.000 euro.
Il punto è come si distribuisce quello che il Fondo produce. L’articolo 11.3 stabilisce che alla liquidazione si paghino prima le Quote A e B fino al valore residuo, poi ancora le Quote A e B fino al loro rendimento obiettivo, quindi in via subordinata le Quote C, e infine «per il residuo alle Quote A e B proporzionalmente al numero di Quote detenute». Tradotto: la plusvalenza finale è tutta per gli altri soggetti, non per il Comune. E il comma successivo lo mette per iscritto senza giri di parole: «Gli Investitori prendono atto che in sede di liquidazione […] le Quote C potrebbero non recuperare il Valore di Emissione a fronte dei privilegi accordati alle Quote A e B».
Il business plan allegato mette in fila i numeri dell'intero Fondo: tasso interno di rendimento del 5,49 per cento per le Quote A e B, del 3,00 per cento per le Quote C; dismissioni per 145,9 milioni di euro; plusvalenze da vendite per 65,1 milioni. La fase di liquidazione è collocata nel 2044 e nel 2045. Sono i numeri del veicolo nel suo insieme, che comprende altre iniziative in Toscana e non la sola ex caserma: li citiamo per quello che sono, l'architettura dell'operazione.
C’è poi il modo in cui l'operazione si chiude, ed è la parte che dice tutto. La gara premiava chi offriva uno sconto sul valore di cessione degli alloggi alla scadenza del Fondo rispetto alla quotazione di mercato. L'unico offerente ha risposto «0 €», e in maiuscolo nel modulo «NESSUNA RIDUZIONE». Gli alloggi costruiti su suolo pubblico, passati i quindici anni di canone calmierato, sono destinati a essere venduti al prezzo pieno dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, sopra la testa di chi ci abita.
Sulla durata del vincolo lo avevamo già scritto nell'interrogazione depositata a giugno: quindici anni di calmierato contro novanta di diritto di superficie, il minimo e il massimo consentiti dal bando. Ora sappiamo anche perché. In una nota di una sola pagina allegata all'offerta la società spiega che, in considerazione del termine del 31 dicembre 2026 e «dei tempi di progettazione ed esecuzione dei lavori per la riqualificazione della Ex Caserma Lupi, NON è possibile proporre una durata superiore degli affitti calmierati rispetto al minimo dei 15 anni proposti». La durata del Fondo è di vent'anni: è quella a stabilire per quanto tempo quelle case restano accessibili. Non il bisogno abitativo di Firenze.
Restano due dettagli che dettagli non sono. Il Comitato Consultivo del Fondo, che dà parere obbligatorio e vincolante sull'approvazione del business plan e su ogni operazione di investimento e disinvestimento, ha cinque componenti: tre alle Quote B, uno alle Quote A, uno alle Quote C. Il Comune conta uno su cinque. E l'articolo 4.3 mette a carico dell'apportante (sempre il Comune) «tutte le spese, le provvigioni e le commissioni inerenti agli apporti di beni».
Non stiamo denunciando un'irregolarità e neanche coinvolgiamo chi negli uffici segue le indicazioni di chi governa: stiamo denunciando una scelta politica. Il Comune poteva restare proprietario e ha deciso di non esserlo; poteva pretendere condizioni diverse e non le ha pretese, in una gara con un solo offerente che si è attestato sul valore minimo in quasi tutti i criteri sociali. Il risultato è che il soggetto pubblico mette il bene, si fa carico di bonifica e opere di compensazione idraulica, prende il rendimento più basso, sta in fondo alla fila dei rimborsi e non tocca un euro della plusvalenza.
Ricordiamo che ogni ritardo nella consegna dell'area spinge la fine del vincolo verso la scadenza del Fondo, e la scadenza del Fondo è il momento in cui gli alloggi si vendono: è la ragione, scritta dalla società stessa, per cui più di quindici anni non erano proponibili. Nel frattempo il rendimento riconosciuto agli investitori privati resta il primo a essere soddisfatto, e il Comune l'ultimo.
E ricordiamo che in questi ultimi anni ci sono altre due storie che raccontano le ragioni della nostra opposizione al centrosinistra. Nel dicembre 2017 il Comune ha conferito sessantuno immobili al fondo i3-Sviluppo Italia di Invimit: sei di quelle unità sono oggi in vendita, le offerte scadono il 23 settembre, e la sospensione dell'asta l'abbiamo chiesta in Consiglio ma la maggioranza l'ha respinta. E poi c’è la vicenda del mancato acquisto delle case costruite da Le Quinte.
Abbiamo appena depositato un'interrogazione che chiede alla Sindaca e alla Giunta se quelle clausole fossero note al momento dell'aggiudicazione, quale valutazione del rischio patrimoniale sia stata fatta sui quattro milioni di aree conferite, su quale perizia dell'Esperto Indipendente si fondi quel valore, quanto costeranno al Comune le spese di apporto e come intendano contare dentro un comitato in cui hanno un voto su cinque. E chiediamo che il Regolamento del Fondo arrivi in Consiglio comunale prima della firma dell'atto di apporto, non dopo.
Servono politiche pubbliche per l'abitare, costruite con gli strumenti del pubblico. Il suolo è pubblico, il rischio è pubblico. La plusvalenza no”. (s.spa.)