E non
va certo meglio per quanto riguarda la questione dell’affitto soprattutto per
quanto riguarda gli ultimi anni.
Per una famiglia che abbia un reddito fino a 20.000 euro,
che è di fatto qui in Toscana la soglia massima di accesso all’ERP, l’incidenza dell’affitto è ormai da 38 al
66%.
Dunque, ancora una volta, questione abitativa e questione
salariale s’intrecciano!
Se questi dati complessivi di livello nazionale si
riportano alla nostra realtà il quadro non cambia granchè.
Nella
nostra città vivono 175.000 famiglie di cui 73.500 mononucleari e le altre
101.500 di dimensione media di circa 2,8 componenti; 48.000 famiglie, pari al
28%, vivono in affitto di cui poco più di 7400 in alloggi ERP ed il resto in
alloggi privati.
Nel 24% delle famiglie il capofamiglia è
ultrasessantacinquenne.
Il reddito medio delle famiglie in affitto è di circa
19.000 euro, che tradotto in reddito d’accesso all’ERP è di 11.400 euro e
perciò sotto alla soglia massima di 13.100, e subiscono un canone medio di 755
euro mese tanto che esso incide per oltre il 47% sul reddito.
Gli studenti fuori sede sono circa 13.000 e tolti 1200
posti letto dell’ADSU ed altri 2300 di studentati religiosi, i restanti 9.500
insistono sul mercato privato.
Al novembre 2006 le esecuzioni con titolo esecutivo erano
5100 di cui 850 già fissata la forza pubblica al ritmo di 2 sfratti al giorno
per circa 10 mesi all’anno.
A questo numero occorre aggiungere gli sfratti per
morosità o per espropriazione immobiliare ( famiglie che non ce la fanno più a
pagare le rate di mutuo) che sono dai 15 ai 20 sfratti al mese ed il dato tende
ad incrementare.
Oltre a ciò ci sono oltre 1000 occupanti senza titolo di
strutture pubbliche e private costituite da nuclei familiari e singoli pochi
dei quali in graduatoria ERP ed in posizioni molto basse e che testimoniano un
ulteriore bisogno insoddisfatto.
La risposta a questo insieme di bisogni sociali
insoddisfatti è assolutamente insufficiente sia sul piano nazionale che su
quello locale ed è una questione di risorse finanziarie, di indisponibilità di
suoli, di procedure lente e burocratiche!
Il fabbisogno abitativo teorico in Italia al 2005, cioè la
differenza tra numero di famiglie e abitazioni occupate, era di 512.221
abitazioni a parte i circa 6 milioni di abitazioni non occupate.
La produzione di abitazioni ha visto il crollo di quelle
costruite con contributi pubblici: si è passati da 34.000 abitazioni nel 1984, a 1.900 abitazioni nel 2004. E’ la
produzione edilizia di nuovi alloggi sovvenzionati, vent’anni fa e oggi. E la
dinamica delle abitazioni costruite in regime agevolato è molto simile: da
56mila a 11mila.
I primi anni ’80 rappresentarono l’entrata a
regime del Piano Decennale (L. 457/78), da allora, salvo alcuni picchi nei
pochi anni immediatamente successivi, la curva produttiva è in tutta evidenza
improntata alla depressione.
Ed anche la riforma del mercato degli affitti, con
l’abolizione dell’equo canone e l’introduzione del doppio canale concordato e
libero, ha visto, per l’assoluta scarsa incidenza del settore pubblico ,
l’ovvia prevalenza del settore privato e la crescita dei canoni a livello di
strozzinaggio.
Infatti il patrimonio pubblico di abitazioni sociali
costituisce solo il 4% del patrimonio abitativo complessivo ed il 21% di quello
destinato all’affitto a fronte della situazione della dell’Olanda con il 35% di
abitazioni sociali che incidono per il 77% sul settore delle locazioni.
E
comunque anche questo canale, quello del fondo di sostegno all’affitto registra
una costante diminuizione passando dai 310 ml di euro del 1999 ai 223 ml del
2006.
In Toscana con la riforma entrata in vigore nel 2001 tutti
gli alloggi ERP sono passati di proprieta’ dei Comuni organizzati in LODE
(Livello Ottimale d’Esercizio) che determinano la programmazione, l’allocazione
delle risorse e che effettuano gli interventi attraverso I Gestori Spa di loro
esclusiva proprieta’
La LODE dovrà assumere un ruolo di programmazione più
incisivo e più aderente alle necessità d’area vasta piuttosto che di fatto
registrare le politiche dei singoli Comuni ed in questo senso condivido le
linee che emergono da parte della Regione per quanto attiene al riordino della
normativa in materia di edilizia sociale.
Con l’ultimo programma ERP della
Regione Toscana si sono impegnati e si stanno spendendo sia per l’edilizia
sovvenzionata, sia per la convenzionata agevolata in affitto, sia per
l’autorecupero le ultime risorse GESCAL.
Sinteticamente tra il precedente mandato amministrativo e
quello in corso ad oggi si sono già realizzati ed assegnati 334 nuovi alloggi,
altri 18 sono già eseguiti e da assegnare, 191 sono in via di ultimazione e se
ne prevede l’assegnazione entro la fine dell’anno, 295 sono in fase di appalto
ed è ragionevole prevedere la loro ultimazione ed assegnazione entro la fine
del presente mandato.
Inoltre è da segnalare l’importante programma di recupero
della Navi alle Piagge che ristrutturando i due complessi ha consentito di
passare da 274 alloggi a 312, così come mi preme sottolineare il completamento
della ristrutturazione del complesso di Via Rocca Tedalda.
A questi numeri occorre aggiungere gli alloggi di risulta
rassegnati per circa 170/200 alloggi all’anno per un totale di oltre 1000
dall’inizio del precedente mandato amministrativo ad oggi.
Al momento risultano da ristrutturare n.70 alloggi ed in
ristrutturazione sono n.13.
Per quanto riguarda l’edilizia convenzionata agevolata è in
fase di realizzazione il programma “20000 alloggi in affitto” che ci consentirà
di disporre, tra il febbraio e l’aprile 2008, di 368 alloggi a canone
calmierato ed è in fase d’inizio lavori il programma di cui alla delibera GR
n.94 del 24/01/2005 che ci consentirà di
disporre entro la fine del mandato di ulteriori 40 alloggi sempre con lo stesso
tipo di canone.
Sono in fase di progettazione gli interventi di autorecupero
di cui alla delibera GR n.95 del 24/01/2005.riguardanti l’ex Bice Cammeo e
l’Asilo Ritter che consentiranno di disporre, oltre agli alloggi per la
cooperativa che è risultata vincitrice del bando, altri 15 alloggi di edilizia
sovvenzionata.
Anche la norma di Prg del cosiddetto 20% sta dando i suoi
primi risultati e ci consentirà di disporre già da subito dopo l’estate di
circa 100 alloggi a canone calmierato.
Infine con l’assegnazione di un cofinanziamento del 50% a
valere sui residui dei fondi ex decreto Martinat , la decisione di Casa Spa di
concorrere per l’altro 50% e la messa a disposizione da parte
dell’Amministrazione delle aree ex Esselunga ed ex palazzina CPA in viale
Giannotti si realizzeranno ulteriori 45 alloggi a canone calmierato.
Dunque in sostanza al termine del mandato avremo realizzato
838 nuovi alloggi ERP, ne avremo recuperato e riassegnato circa 1500,
disporremo di 568 alloggi a canone calmierato.
Abbiamo dato prova di saper realizzare,ma sebbene i numeri
siano importanti e significativi sono ben aldisotto del fabbisogno e dunque
solo con nuove risorse finanziarie e con disponibilità di aree si può pensare
di programmare un intervento serio e risolutivo.
L’orientamento che emerge da parte della Regione, che
tuttavia ha sbloccato ed assegnato tutti i fondi residui Gescal, e’ quello, in
assenza di nuove risorse provenienti dalla Stato, del superamento della
sovvenzionata per evolversi esclusivamente verso la convenzionata a canoni
sociali calmierati.
Certo se arriveranno finanziamenti specifici da parte dello
Stato si potrà concretamente programmare l’edilizia sociale sui due canali del
totale contributo pubblico (ERP) sia su quello a parziale contributo (modello
20.000 alloggi).
Ma finalmente con la L.n.9 del
8/2/2007 la questione abitativa sembra entrata nell’agenda politica del Governo
che, peraltro, già nella finanziaria al comma 1154 ha stanziato una somma
modesta (30 mln di euro per tutta Italia!) e con quest’ultima ha aggiunto altri
30 mln di euro.
A parte la proroga degli sfratti di 8 mesi per le categorie
più deboli , tre sono gli aspetti rilevanti con riferimento alla data di
pubblicazione della Legge:
- Il primo è
che entro tre mesi le Regioni, su proposta dei Comuni, sulla base del
fabbisogno di ERP predispongono un
piano straordinario articolato in tre annualità da inviare ai Ministeri
delle Infrastrutture, della Solidarietà Sociale ed al Ministro delle
politiche per la famiglia;
- Il secondo è
che entro il due mesi il Ministero delle Infrastrutture convoca un tavolo
di concertazione generale sulle politiche abitative che deve concludere i
lavori entro un mese e successivamente entro il due mesi predispone un
programma nazionale contenente gli obiettivi e gli indirizzi per la
programmazione regionale di ERP, proposte normative in materia fiscale e
per la normalizzazione del mercato immobiliare, l’individuazione delle
possibili misure dirette a favorire la continuità nella cooperazione fra
Stato, regioni ed enti locali, la stima delle risorse necessarie.
- Il terzo è
l’obbligo di definizione da parte del Ministero delle Infrastrutture entro
due mesi le caratteristiche ed i requisiti degli alloggi sociali esenti
dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato
Sulla base delle graduatorie in
essere (ERP, 20.000 alloggi, bando regionale, quota del 20%, contributo in
conto affitto) si è definito il fabbisogno riferito a nuclei familiari con
reddito lordo annuo inferiore a 27.000 euro e che abbiano al loro interno
persone ultrasessantacinquenni e/o malati terminali e/o portatori di handicap
>66% e la capacità di risposta con i programmi in essere.
Si tratta di complessivamente di
441 nuclei ad i quali si darà risposta con i programmi di ERP e quelli a canone
calmierato.
Tuttavia rimane un fabbisogno di
2902 nuclei in graduatoria ERP e di 1248 nuclei in graduatoria per alloggi a
canone calmierato per un fabbisogno totale di 4150 alloggi.
Dal punto di vista finanziario si
tratta di un impegno (considerando un alloggio di 90 mq di Sc, corrispondente a
circa 60 mq. si Snr al massimale di costo ERP vigente) di 298 mln di euro per
l’ERP e di 128 mln di euro per il canale a canone moderato.
Ma oltre alla enorme dimensione
finanziaria anche quella spaziale è considerevole: infatti , equiparando la Sc
alla SUL la necessità di superficie destinata ad alloggio sociale (ERP+ Canone
moderato) è di 373.000 mq da trovare sia in termini di nuova edificazione, sia
in termini di riuso e recupero.
Tanto per dare un’idea si tratta
di un insediamento pari a tutta Novoli!
Perciò
il problema si pone sia sul piano finanziario ed al quale solo lo Stato può
dare risposta, ma anche sul piano urbanistico e questo è compito nostro!
L’ANCI si è presentata al tavolo
di concertazione con una piattaforma con l’obiettivo di conseguire:
1. Un nuovo
piano di edilizia sociale, un grande progetto immobiliare, composto
dall’insieme dei progetti locali che utilizzino anche nuovi strumenti
attuativi, prevedendone il finanziamento in quota parte.
2. Un
programma pubblico di sostegno alloggiativo rivolto alle fasce povere a partire
da quelle d’immigrazione su cui chiedere anche un sostegno a livello
comunitario.
3. Un nuovo
ruolo degli enti previdenziali con un compito complementare nelle quote
abitative da dare in affitto.
4.
Rivisitare la legge 431/98 per
aggiornarne le finalità istitutive alla luce degli effettivi risultati
inadeguati anche a causa della mancata attuazione degli ammortizzatori sociali
e delle misure incentivanti d’accompagnamento.
Per questi obiettivi è necessario
agire sul fronte fiscale, su quello urbanistico, su quello procedurale, su
quello finanziario.
Queste le priorità segnalate da
parte dell’ANCI:
1.
Finanziamento adeguato del piano casa: con
specifica attenzione ai costi sostenuti
dai comuni per fronteggiare anche i
consistenti flussi immigratori.
I comuni chiedono che alla casa sia destinata
quota parte delle maggiori entrate riscontrate. Il piano straordinario
dovrebbe prevedere primi stanziamenti nel 2007 (oltre a quelli residui già
previsti) e poi dal 2008 un flusso costante di risorse e di incentivi fiscali da destinare al
programma: è indispensabile ed urgente prevedere un flusso finanziario
di almeno 1 miliardo di Euro l’anno.
2.
A tale riguardo si ritiene necessario che almeno
per un periodo di cinque anni: i proventi derivanti dall’alienazione dei
patrimoni immobiliari siano destinati in
percentuali rilevanti all’edilizia sociale.
3.
Poteri speciali: dare ai Sindaci capacità
decisorie al fine di semplificare, nel rispetto di ogni tutela, la fase attuativa.
4.
Consentire anticipi dei TFR finalizzati
all’acquisto della prima casa
5.
favorire intese
triangolari Comuni-Regioni-Governo per una migliore dislocazione degli
edifici militari ancora strumentali recuperando aree e risorse per incentivare
le acquisizioni e/o locazioni a riscatto di alloggi.
6.
Fondo sociale per il sostegno all‘affitto:
dare stabilità al finanziamento e rafforzarlo individuando modalità di
erogazione che consentano di dare risposte più tempestive ed efficaci
7.
Censimento
case sfitte enti previdenziali, delle Poste e di RFI e società collegate:
impegno del Ministero dell’economia ad acquisire i dati conoscitivi sul
patrimonio sfitto; attribuzione al Comune del diritto di prelazione in ogni
fase del processo di vendita e comunque a condizioni non superiori a
quelle concesse agli inquilini; Nuovo
indirizzo di Governo affinchè gli enti tornino ad investire nel settore
abitativo delle locazioni.
8.
Sempre rispetto alle case sfitte degli enti,
obbligo per gli stessi enti, nelle situazioni di grave disagio abitativo,
della locazione ai nuclei familiari di cui alla legge 9/2007 a canone
concordato ai sensi dell’art. 2 comma 3 legge 431/98.
Per quanto attiene agli indirizzi generali del Piano l’ANCI ritiene che
si debba affermare il principio che
l’edilizia residenziale sociale anche temporanea è un servizio e che, come
tale, si può realizzare sulle aree destinate a servizi (standard)
Pertanto, in quanto servizio, l’edilizia
residenziale sociale debba essere prevista in percentuali importanti in
tutti gli strumenti generali così come in tutti i programmi attuativi
.
in
quanto servizio, che l’edilizia residenziale sociale sia da prevedere in
percentuali importanti in tutti gli strumenti generali (Piani Regolatori
o Piani di Governo del Territorio in genere) così come in tutti i programmi
attuativi (Piani di Lottizzazione, Piani di Recupero, Piani di Intervento
Speciale, Piani Integrati di Intervento, ecc..). Si Dunque sulla base dei requisiti indicati
nella Legge si è proceduto alla stima del fabbisogno e quanto lo stesso può
essere soddisfatto con tutti i programmi in corso (ERP, 20.000
alloggi,programmi regionali, quota del 20%) e per differenza si ottiene un fabbisogno di 3.075 alloggi ERP e 1.248 alloggi a canone calmierato per un
totale di 4.323 alloggi.
Le risorse finanziarie necessarie (stimando alloggi
di Sc. di mq.90 corrispondenti ad una Snr di 60mq) sarebbero di 315 mln solo
per l’ERP e di 128 mln di euro per quella a canone calmierato.
Ma oltre alla gigantesca dimensione finanziaria c’è
anche la dimensione spaziale da prendere in considerazione perché, equiparando
la Superfice complessiva alla Superficie utile lorda, occorrerà prevedere circa
390.000 mq , pari ad oltre 1.100.000 mc di riuso o nuova edificazione.
Tale principio quadro va codificato nel tavolo
interistituzionale e in conseguenti norme legislative.
Dal punto di vista fiscale l’ANCI ritiene necessario detassare
totalmente ogni intervento che abbia come riferimento l’edilizia residenziale
sociale.
Per quanto riguarda le procedure
bisogna intervenire con procedure di tipo emergenziale in modo che siano
conferiti poteri speciali ai Sindaci per l’attuazione dei provvedimenti
realizzativi attraverso Accordi di Programma, Conferenze di Servizi.
Una volta approvati i Programmi, nel contesto della Conferenza dei Servizi,
questa approvazione automaticamente deve avere valore di concessione, di
autorizzazione quali che siano gli Enti coinvolti e fermo restando le tutele.
Per quanto riguarda l’edilizia privata a costo calmierato, di vario tipo
e di vario genere, da destinare alle fasce sociali che non possono beneficiare
dell’edilizia pubblica sociale ma non hanno neppure le risorse per accedere al
libero mercato, sono da prevedere forme di agevolazione fiscale e di altri
generi simili all’edilizia pubblica in forme graduali sia per la vendita che
per l’affitto, anche a sostegno di esperienze locali quali Agenzie per
la casa.
Al tavolo di concertazione hanno presentato proposte oltre all’ANCI, le
organizzazioni sindacali dei lavoratori e dell’inquilinato, la Federcasa, le
associazioni cooperative e con le quali v’è una significativa convergenza e
questo fa sperare che vi siano risultati utili ad affrontare finalmente il
problema abitativo.
Per quanto ci riguarda come Comune dobbiamo utilizzare la prossima
adozione del Piano Strutturale per introdurre normative utili all’acquisizione
di aree per l’ERP e per incentivare la realizzazione di edilizia a canone
moderato.
Su questi temi interverrà l’assessore Biagi.
Come già detto le risposte da dare all’emergenza sono assolutamente
insufficienti e non ci sono al momento altre risorse rispetto a quelle già
descritte.
Signore e signori consiglieri come vedete mi sono limitato a fornire dati
e prospettive consapevole che allo stato attuale le risposte all’emergenza di
cui dispongo sono assolutamente insufficienti.
Mi è stato fatto osservare, all’inizio del mandato, che affronto il
problema non dal punto di vista sociale, ma da quello dei lavori pubblici.
E’ vero!
Da vecchio materialista sono consapevole che la risposta ai problemi
sociali passa solo attraverso la materialità delle cose, anzi delle case da
mettere a disposizione e per le quali, lo ripeto ancora, sono necessari soldi,
aree, procedure rapide e semplici.
Nello stesso tempo sono altrettanto consapevole che per raggiungere
questi obiettivi occorre la massima mobilitazione e le più vaste alleanze politiche e sociali ed in
questo senso la Consulta Casa della LODE fiorentina che abbiamo costituito
debba svolgere una forte iniziativa politica.
Così come occorre sollecitare il Prefetto affinché convochi la
Commissione prevista dalla L.9/07 per la graduazione degli sfratti.
Sono consapevole che oltre ai programmi in corso difficilmente se ne
potranno attivare altri da qui alla fine del mandato amministrativo, ma sono
altrettanto determinato a fare tutto il possibile affinché si determinino le
condizioni finanziarie, urbanistiche e procedurali necessarie
all’implementazione di consistenti interventi realizzativi di edilizia sociale.
Conoscete bene il mio scetticismo circa le virtù regolatrici del mercato,
ma se riuscissimo in breve a soddisfare il fabbisogno minimo stimato di 4150
alloggi a canone controllato si realizzerebbero le condizioni materiali per un
efficace ruolo pubblico nella regolazione dei canoni d’affitto.
Mi auguro che si possa tornare in Consiglio alla ripresa autunnale a
discutere di come programmare le risorse che saranno individuate dal Piano
Nazionale che entro luglio il Governo dovrà presentare al Parlamento, che
queste trovino spazio nelle Norme del Piano Strutturale che si avvii in tempi
rapidi la redazione del Regolamento Urbanistico e che comunque si varino norme di salvaguardia adeguate
nell’intervallo tra l’approvazione del PS e di quella del RU.
Vi ringrazio per l’attenzione.
Il
risultato pratico è stato, come si vede dal grafico, una crescita
dell’indebitamento per l’acquisto di abitazioni dai 20 mld di euro del marzo
’97 ai 180 mld del dicembre 2004 e ad oggi si stima che tale indebitamento
abbia superato abbondantemente i 200 mld.
