COMUNE DI FIRENZE

REGOLAMENTO EDILIZIO

CAPITOLO XIII : REQUISITI SPECIFICI DEGLI EDIFICI PER ABITAZIONE



Art. 120 Alloggi inabitabili.

120.1 Un alloggio è da ritenersi inabitabile :


120.2 Un alloggio dichiarato inabitabile deve essere sgomberato con ordinanza del Sindaco e non potrà essere nuovamente occupato se non previa esecuzione dei necessari interventi di adeguamento.

  Art. 121 Classificazione dei locali di abitazione 121.1 In funzione delle loro caratteristiche dimensionali e costruttive, nonchè della loro rispondenza alle prescrizioni del presente Regolamento, i locali ad uso abitativo si distinguono come indicato nel presente articolo.

121.2 Locali abitabili

121.2.1 Sono locali abitabili quelli che soddisfano le caratteristiche minime stabilite dal presente Regolamento perchè un vano possa essere adibito ad uno specifico uso abitativo.   121.2.2 I locali abitabili si distinguono in locali di abitazione permanente e locali di abitazione non permanente.   121.2.3 Locali di abitazione permanente.
Sono locali di abitazione permanente quelli adibiti a funzioni abitative che comportino la permanenza continuativa di persone, quali : a) camere da letto;
b) soggiorni e sale da pranzo;
c) cucine abitabili;
d) studi privati, salotti ed altri usi assimilabili a quelli sopra elencati   121.2.4 Locali di abitazione non permanente.
Sono locali di abitazione non permanente quelli adibiti a funzioni abitative che non comportino la permanenza continuativa di persone, quali : a) spazi di cottura;
b) servizi igienici;
c) spazi di disimpegno e collegamenti verticali ed orizzontali interni alla singola unità immobiliare;
d) dispense, guardaroba, lavanderie e simili.


121.3 Locali non abitabili

121.3.1 Sono locali non abitabili quelli che non rispondono alle prescrizioni del presente Regolamento per i locali abitabili e che possono essere adibiti esclusivamente a funzioni accessorie che comportino presenza solo saltuaria di persone, quali: a) soffitte e spazi sottotetto ad esse assimilabili;
b) cantine, ripostigli e simili.


121.4 Non costituiscono locale, ai sensi del presente regolamento, i volumi tecnici nonchè gli spazi, ancorchè accessibili, adibiti a funzioni di protezione dell’edificio (quali scannafossi e simili) o al passaggio ed alla manutenzione degli impianti (quali cavedi e simili).

  Art. 122 Locali fuori terra, interrati e seminterrati 122.1 In funzione della loro posizione rispetto al terreno circostante, i locali di abitazione si distinguono in locali fuori terra, locali interrati e locali seminterrati.

122.2 Sono locali fuori terra quelli il cui piano di calpestio risulti in ogni sua parte superiore alla quota del terreno circostante a sistemazione avvenuta.

122.3 Sono locali interrati quelli che presentano l’intradosso del solaio di copertura a quota inferiore, in ogni sua parte, alla quota del terreno circostante a sistemazione avvenuta.

122.4 Sono locali seminterrati tutti quelli che non rientrano nelle due categorie precedenti.

  Art. 123 Posizione dei locali di abitazione rispetto al terreno (modificato con del. C.C. 346/00) 123.1 I locali di abitazione permanente o temporanea devono, di norma, essere del tipo fuori terra.

123.2 Possono essere adibiti ad abitazione permanente o temporanea i locali seminterrati che soddisfino a tutte le seguenti condizioni :

a) abbiano le parti contro terra protette da scannafosso aereato ed ispezionabile;
b) abbiano il piano di calpestio isolato dal terreno mediante solaio o vespaio adeguatamente aereati;
c) abbiano il soffitto, in ogni sua parte, rialzato di almeno ml. 1,50 rispetto alla quota media del terreno circostante a sistemazione avvenuta;
d) rispondano alle altre prescrizioni del presente Regolamento in relazione allo specifico uso cui sono adibiti. In difetto del requisito di cui alla precedente lettera "c", i locali seminterrati possono essere adibiti a funzioni di abitazione temporanea ma non di abitazione permanente.

123.3 I locali interrati possono essere adibiti ad abitazione temporanea quando rispettino le prescrizioni di cui alle lettere "a", "b" e "d" del comma precedente. E’ sempre vietato adibire i locali interrati ad abitazione permanente.

123.4 Nel caso di interventi su edifici esistenti le disposizioni del presente articolo non trovano applicazione qualora sia dimostrata l’impossibilità di adottare le soluzioni tecniche prescritte ai commi precedenti in rapporto alla conservazione ed alla valorizzazione delle caratteristiche ambientali, architettoniche, strutturali, funzionali e tecnologiche preesistenti. In tal caso il progetto dovrà prevedere idonee soluzioni alternative che consentano di conseguire comunque un analogo grado di impermeabilità e secchezza degli ambienti, fermo restando che non possono comunque essere adibiti ad abitazione permanente locali interrati e che gli interventi non debbono in ogni caso comportare peggioramento igienico rispetto alla situazione in atto.

  Art. 124 Illuminazione dei locali di abitazione (modificato con del. C.C. 346/00) 124.1 Requisiti illuminotecnici generali 124.1.1 Gli edifici, qualsiasi sia l’uso cui debbono essere adibiti, devono essere progettati nel rispetto delle specifiche normative vigenti in materia di illuminazione.

124.1.2 Anche in assenza di specifica normativa di riferimento, l’illuminazione dei singoli locali deve essere adeguata agli impegni visivi richiesti per l’uso previsto.


124.2 Illuminazione dei locali di abitazione permanente

124.2.1 Negli edifici di nuova costruzione tutti i locali di abitazione permanente devono usufruire di illuminazione naturale diretta.

124.2.2 Ciascun vano di abitazione permanente deve avere superfici finestrate, misurate convenzionalmente al lordo dei telai delle finestre o porte finestre, con esclusione delle sole parti non vetrate, in misura non inferiore a 1/8 della superficie del pavimento. Detto rapporto potrà essere ridotto ad 1/12 per i locali sottotetto la cui illuminazione sia conseguita tramite finestrature piane o semipiane (lucernari o finestre in falda).

124.2.3 Nel caso in cui la profondità del locale superi 2,5 volte l’altezza dell’architrave della finestra (o la maggiore di esse nel caso di più finestre), la superficie finestrata deve essere aumentata di una quota pari ad 1/10 della superficie della porzione di locale posta oltre detta profondità. Non sono ammessi locali di abitazione permanente che presentino profondità oltre 3,5 volte l’altezza dell’architrave della finestra. Le norme di cui al presente comma si applicano ai locali d’angolo ed ai locali con finestre contrapposte soltanto quando l’eccesso di profondità si riscontri nei confronti di tutte le finestre presenti.

124.2.4 Le finestrature dei locali di abitazione permanente devono essere dotate di idonei dispositivi che ne consentano la schermatura e/o l’oscuramento.


124.3 Illuminazione dei locali di abitazione non permanente

124.3.1 Per i locali di abitazione non permanente non è richiesta illuminazione naturale diretta e per i medesimi è ammesso il ricorso alla sola illuminazione artificiale. 124.4 Eccezioni per gli interventi su edifici esistenti 124.4.1 Le prescrizioni di cui al presente articolo trovano applicazione anche per gli edifici esistenti, limitatamente allo specifico intervento progettato.

124.4.2 E’ fatta eccezione per gli interventi da eseguirsi sugli edifici di valore storico-architettonico, tipologico e documentario di cui all’art. 173, per i quali l’adeguamento non è richiesto ogni qualvolta ciò risulti non compatibile con la conservazione delle caratteristiche ambientali ed architettoniche del manufatto, fermo restando che anche in tali edifici gli interventi non possono comunque comportare peggioramento igienico sanitario.

  Art. 125 Requisiti relativi all’aereazione (modificato con del C.C. 346/00) 125.1 Requisiti di aereazione generali 125.1.1 Gli edifici, qualsiasi sia l’uso cui debbono essere adibiti, devono essere progettati nel rispetto delle specifiche normative vigenti in materia di areazione dei locali.

125.1.2 Anche in assenza di specifica normativa di riferimento, l’aereazione dei singoli locali deve essere adeguata all’uso previsto, in modo che l’aria viziata sia evacuata e non possa costituite pregiudizio per il benessere e la salute delle persone ovvero per la buona conservazione delle cose e degli elementi costitutivi degli alloggi.

125.1.3 Ciascun alloggio dovrà essere areato mediante aperture ubicate in modo tale da garantire la ventilazione trasversale (e cioè mediante aperture ubicate su due fronti contrapposti) o la ventilazione d’angolo (e cioè mediante aperture ubicate su fronti ortogonali o comunque inclinati non meno di 45° l’uno rispetto all’altro). Il requisito si considera soddisfatto anche la ventilazione è conseguita mediante aperture prospettanti su cortili o su chiostrine.

125.1.4 Le prescrizioni di cui al comma precedente non si applicano in caso di alloggi di superficie inferiore a mq. 40, i quali potranno pertanto essere aereati anche mediante aperture ubicate su un solo fronte dell’edificio.
 

 125.2 Aereazione dei locali di abitazione permanente 125.2.1 Negli edifici di nuova costruzione tutti i locali di abitazione permanente devono usufruire di aereazione naturale e diretta.

125.2.2 Le finestre di detti locali debbono prospettare direttamente su spazi liberi o su cortili di dimensioni regolamentari.

125.2.3 Le superfici finestrate apribili, misurate convenzionalmente al lordo dei telai delle finestre, devono risultare non inferiori a 1/8 della superficie del pavimento. Detto rapporto potrà essere ridotto ad 1/12 per i locali sottotetto la cui aereazione sia garantita da finestrature piane o semipiane (lucernari o finestre in falda)

125.2.4 Nel caso in cui le caratteristiche tipologiche degli alloggi non consentano di fruire di aereazione naturale diretta nella misura prescritta dal presente articolo, l’aereazione dovrà essere garantita da un adeguato impianto che provveda sia all’immissione che all’estrazione di aria. Anche in tale caso dovrà comunque essere assicurata ventilazione naturale diretta in misura non inferiore alla metà di quella prescritta al comma precedente.
 

 125.3 Aereazione dei locali di abitazione non permanente 125.3.1 Negli edifici di nuova costruzione deve essere garantita l’aereazione dei locali di abitazione non permanente, limitatamente a quelli adibiti a servizi igienici ed a spazi di cottura. Per detti locali l’areazione può essere sia naturale diretta che meccanizzata.

125.3.2 Nel caso di aereazione esclusivamente naturale diretta, le superfici finestrate apribili devono risultare non inferiori a 1/12 della superficie del pavimento.

125.3.3 Nel caso in cui il locale presenti finestrature insufficienti o ne sia del tutto privo, il locale deve essere dotato di adeguato impianto di aereazione meccanica che provveda sia all’immissione che all’estrazione dell’aria, assicurandone un ricambio :

125.3.4 La ventilazione artificiale può essere assicurata mediante : 125.4 Eccezioni per gli interventi su edifici esistenti 125.4.1 Le prescrizioni di cui al presente articolo trovano applicazione anche per gli edifici esistenti, limitatamente allo specifico intervento progettato.

125.4.2 E’ fatta eccezione per gli interventi da eseguirsi sugli edifici di valore storico-architettonico, tipologico e documentario di cui all’art. 173, per i quali l’adeguamento delle superfici aeroilluminanti non è richiesto ogni qualvolta risulti non compatibile con la conservazione delle caratteristiche ambientali ed architettoniche del manufatto, sempre che l’intervento non comporti peggioramento della situazione preesistente.

125.4.3 E’ inoltre fatta eccezione per le modalità di ventilazione artificiale, non essendo richiesto che i condotti di aereazione sfocino sulla copertura ma essendo invece sufficiente che i medesimi conducano all’esterno, su spazi liberi o su cortili e chiostrine di dimensioni regolamentari.

125.4.4 Nel caso di interventi sul patrimonio edilizio esistente che, a seguito di frazionamenti o mutamenti di destinazione d’uso, comportino la formazione di nuovi alloggi, la superficie minima di cui al comma 125.1.4 è elevata a mq. 50.
 

 Art. 126 Altezza dei locali ad uso residenziale 126.1 Modalità di misura dell’altezza libera di un locale 126.1.1 Per altezza libera di un locale di intende l’altezza del medesimo misurata dal pavimento al soffitto (nel caso di solai) o al piano di imposta dell’orditura minuta (nel caso di strutture composte quali quelle in legno o assimilabili). Nel caso di soffitti non piani (inclinati, curvi o comunque di forma irregolare) si assume la media tra le diverse altezze presenti nel locale riferite alle rispettive superfici di influenza. 126.2 Altezza dei locali di abitazione permanente 126.2.1 L’altezza libera dei locali destinati ad abitazione permanente non deve essere minore di ml. 2,70.

126.2.2 Nel caso di soffitti non piani la minima altezza del locale non deve mai essere inferiore a ml. 1,80.

126.2.3 Nel caso di soffitti piani che presentino discontinuità di altezza tra una parte e l’altra del locale, l’altezza in corrispondenza della parte più bassa non deve essere inferiore a ml. 2,40. L’altezza non può essere comunque inferiore a ml. 2,70 per una superficie superiore ad 1/3 di quella totale del vano.
 

 126.3 Altezza dei locali di abitazione non permanente 126.3.1 L’altezza libera dei locali di abitazione non permanente non deve essere minore di ml. 2,40.

126.3.2 Nel caso di soffitti non piani la minima altezza del locale non deve mai essere inferiore a ml. 1,80.

126.3.3 Nel caso di soffitti piani che presentino discontinuità di altezza tra una parte e l’altra del locale, l’altezza in corrispondenza della parte più bassa non deve essere inferiore a ml. 2,20. L’altezza non può essere comunque inferiore a ml. 2,40 per una superficie superiore ad 1/3 di quella totale del vano.

126.3.4 Sono fatte salve le diverse prescrizioni del presente Regolamento per i soppalchi adibiti a locali di abitazione non permanente.
 

 126.4 Eccezioni per gli interventi su edifici esistenti 126.4.1 Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente è consentito il mantenimento di altezze inferiori a quelle prescritte nei commi precedenti, sempre che l’intervento non comporti una riduzione delle altezze preesistenti.

126.4.1 Negli stessi interventi è inoltre consentita la realizzazione di servizi igienici con altezza media inferiore a quella prescritta al comma 126.3.1 ogni qualvolta l’unità sia dotata di almeno un altro servizio completamente conforme alle prescrizioni del presente Regolamento. In ogni caso l’altezza minima dell’ulteriore servizio igienico non potrà essere inferiore a ml. 1,80 e quella media non inferiore a ml. 2,20.

  Art. 127 Dimensionamento degli alloggi e dei singoli locali (modificato con del C.C. 346/00) 127.1 Modalità di misura della superficie di un locale 127.1.1 Per superficie di un locale o di un alloggio si intende la superficie calpestabile del medesimo con altezza media non inferiore a quella minima ammessa per il locale interessato, al netto di pilastri, cassettature ed in genere di ogni opera muraria che riduca le dimensioni del vano.


127.2 Dimensionamento degli alloggi

127.2.1 Ciascun alloggio dovrà essere costituito almeno da un soggiorno, una cucina o angolo cottura, una camera da letto ed un servizio igienico.

127.2.2 I vari spazi costituenti l’alloggio non devono necessariamente essere delimitati da pareti. E’ però necessario che i medesimi siano progettati e realizzati in modo tale che, qualora fossero delimitati da pareti, siano comunque integralmente rispondenti alle prescrizioni del presente Regolamento.

127.2.3 A prescindere dal numero di vani che lo compongono, ciascun alloggio dovrà comunque garantire una superficie abitabile non inferiore a mq. 14 per i primi 4 abitanti ed a mq. 10 per ciascuno dei successivi.

127.2.4 E’ fatta eccezione per gli alloggi per una sola persona, che dovranno avere superficie non inferiore a mq. 28, e per quelli per due persone, che dovranno avere superficie non inferiore a mq. 38. Detti alloggi potranno essere anche del tipo monostanza, senza obbligo di dimostrarne la possibile suddivisione secondo quanto prescritto dal precedente comma 127.2.2.

127.2.5 In tutti i tipi di alloggio devono, in ogni caso, essere delimitati da pareti i vani da adibire ai servizi igienici.
 

 127.3 Dimensionamento degli singoli vani 127.3.1 Le stanze da letto debbono avere superficie non inferiore a di mq. 9, se per una persona, ed a mq. 14, se per due persone.

127.3.2 La cucina, quando costituisce vano indipendente ed autonomo dal soggiorno, non dovrà avere superficie inferiore a mq. 9 ed essere dotata di propria finestratura. Quando la cucina non raggiunga detta superficie minima o non sia dotata di finestra propria, esse dovrà essere collegata al locale di soggiorno mediante un vano privo di infissi di superficie non inferiore a mq. 4,00. In tal caso la superficie finestrata (compresa quella della cucina se presente) dovrà essere tale da soddisfare i rapporti aereo-illuminanti prescritti dal presente Regolamento in funzione alla superficie di pavimento complessiva dei due vani.

127.3.3 Qualora la funzione di cucina consista in un semplice spazio di cottura ricavato nel soggiorno (e non sia quindi autonoma e distinta dal medesimo) non è richiesto il rispetto di alcun specifico parametro dimensionale, fermi restando quelli prescritti per il locale di soggiorno. Quando lo spazio di cottura sia posizionato in nicchie di profondità limitata a quella strettamente necessaria al collocamento degli apparecchi ed arredi di cucina è consentito che la nicchia abbia altezza inferiore a quella prescritta per i locali abitabili, con un minimo assoluto di ml. 2,00.

127.3.4 E' inoltre ammesso realizzare spazi di cottura ubicati in locale autonomo, separato e distinto dal soggiorno, quando siano rispettate tutte le seguenti condizioni :

127.3.4 La stanza di soggiorno non dovrà avere superficie inferiore a mq. 14. Qualora lo spazio di cottura sia ricavato direttamente nella stanza di soggiorno la superficie minima della medesima dovrà essere incrementata di mq. 1,50. 127.3.5 Ogni altro locale adibito ad abitazione permanente non può comunque avere superficie inferiore a mq. 9. 127.4 Servizi igienici 127.4.1 La dotazione minima di impianti igienici a servizio di un alloggio è costituita da : vaso, bidet, lavabo, vasca da bagno o doccia.

127.4.2 Detta dotazione minima può essere soddisfatta tramite uno o più locali, sempre che essi siano riservati esclusivamente ai servizi igienici.

127.4.3 I servizi igienici non possono avere accesso direttamente dalla cucina o dallo spazio di cottura. L’eventuale spazio di disimpegno non può avere superficie inferiore a mq. 1,20 e deve essere interamente delimitato da pareti.

127.4.4 I locali adibiti a servizio igienico non possono avere superficie inferiore a mq. 2,50 e larghezza inferiore a ml. 1,20. Nel caso di più servizi igienici nella stessa unità immobiliare detti valori minimi sono riferiti al solo servizio igienico principale mentre per gli altri servizi i valori minimi di superficie e larghezza sono ridotti rispettivamente a mq. 1,20 ed a ml. 0,80.

127.4.5 (abrogato con del. C.C.346/00).
 

 127.5 Eccezioni per gli interventi su edifici esistenti 127.5.1 Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente è consentito il mantenimento di superfici inferiori a quelle prescritte nei commi precedenti, sempre che l’intervento non ne comporti la riduzione e comunque a condizione che eventuali mutazioni dell’uso non comportino peggioramento della situazione preesistente.   Art. 128 Soppalchi 128.1 Ai fini del presente Regolamento si definisce come soppalco il locale ricavato nell’altezza di un vano principale, con almeno un lato aperto sul vano medesimo.

128.2 La formazione di soppalchi è ammissibile soltanto ove la porzione del vano principale libera dal soppalco mantenga le caratteristiche di abitabilità prescritte dal presente Regolamento.

128.3 I soppalchi che siano destinati ad abitazione permanente debbono rispondere alle caratteristiche prescritte dal presente Regolamento per tale tipo di locali. In tal caso la verifica dei requisiti di aereazione ed illuminazione può essere operata considerando complessivamente le superfici finestrate e di pavimento sia del soppalco che del locale su cui il medesimo si affaccia.

128.4 I soppalchi che siano destinati ad abitazione non permanente e debbono avere altezza minima non inferiore a ml. 1,70 ed altezza media non inferiore a ml. 2,20.

128.5 Lo spazio sottostante i soppalchi non deve presentare mai altezza inferiore a ml. 2,40.

128.6 I soppalchi devono essere dotati di parapetti di altezza non inferiore a ml. 0,90.

128.7 Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente è consentito il mantenimento di soppalchi con caratteristiche diverse a quelle prescritte nei commi precedenti, a condizione che l’intervento non ne preveda l’ampliamento e che comunque non comporti peggioramento della situazione preesistente.