COMUNE DI FIRENZE

REGOLAMENTO EDILIZIO

Capitolo V : DEFINIZIONI EDILIZIE ED URBANISTICHE



Art. 32 Definizioni edilizie ed urbanistiche. (modificato con del. C.C. 346/00)

    31.1 Ai fini dell’applicazione del presente Regolamento, delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale e delle altre norme che regolano l’attività edilizia, valgono le definizioni di cui ai successivi articoli da 33 a 50.
32.2 Si considerano parametri urbanistici quelli espressamente prescritti come tali dalle N.T.A. ai fini dell'attuazione delle previsioni del P.R.G. vigente, cioè : Ogni qualvolta le N.T.A. del P.R.G. prescrivano oltre all'indice U.F. anche l'indice I.F., dovranno essere verificati entrambi i parametri adottando i criteri di calcolo prescritti dal presente Regolamento. Art. 33 Superficie territoriale (S.T.) 33.1 E’ la superficie delle aree perimetrate sulle planimetrie di P.R.G. nelle quali lo stesso P.R.G. si attua mediante Piano Urbanistico Esecutivo (P.U.E.), comprendente le aree pubbliche e di uso pubblico nella misura e nella ubicazione indicata, caso per caso, nelle planimetrie di P.R.G. e/o nelle relative Norme Tecniche di Attuazione. Art. 34 Superficie destinata a servizi pubblici (S.P.) 34.1 E’ la superficie delle aree da cedere al Comune e destinate alla viabilità, al verde e in genere ai servizi pubblici. Essa è di norma indicata per le aree di nuovo impianto o di ristrutturazione urbanistica e, ove prevista, risulta dalle tabelle e schede che fanno parte integrante delle N.T.A. del P.R.G. Art. 35 Superficie fondiaria (S.F.) 35.1 E’ la superficie dell’area compresa in zone a destinazione omogenea, utilizzabile a fini edificatori, misurata al netto delle strade e degli spazi destinati al pubblico transito e/o in generale al pubblico uso. Art. 36 Superficie utile lorda (S.U.L.) (modificato con del. C.C. 346/00 e con del. <C.C. 41/02 ) 36.1 E’ la somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo degli elementi verticali (murature, locali di servizio, scale esterne a servizio di piani oltre al primo) con esclusione :
  1. dei porticati a piano terreno asserviti ad uso pubblico;
  2. dei porticati a piano terreno ad uso privato e delle logge, limitatamente ad una superficie complessivamente non superiore al 20% della S.U.L. interessata dal progetto;
  3. dei balconi a sbalzo e delle terrazze scoperte;
  4. delle bussole di entrata fino ad una superficie di mq. 6 nonché delle pensiline con sporgenze fino a ml. 4,50;
  5. dei locali per volumi tecnici e delle parti comuni destinate all'ingresso ed al collegamento negli edifici costituiti da più unità immobiliari, quali androni di ingresso, pozzi scala condominiali, passerelle e ballatoi, ascensori, ecc. (fermo restando che gli stessi elementi costituiscono S.U.L. quando interni a singole unità immobiliari);
  6. del piano parzialmente interrato che non ecceda dal perimetro dell’edificio fuori terra, purché di altezza interna netta non superiore a ml. 2,40 e sempre che i locali seminterrati non fuoriescano di oltre ml. 1,20 dalla quota di cui alla lettera "b" del comma 39.1, precisandosi come nel caso di terreni comunque inclinati si debba assumere il valore medio;
  7. del primo piano completamente interrato, purché di altezza interna netta non superiore a ml. 2,40 e sempre che il medesimo non fuoriesca dal perimetro dell’edificio fuori terra per una superficie eccedente il 10% della superficie coperta;
  8. dei parcheggi coperti entro terra o comunque sottostanti la quota di cui al comma 39.6 seconda alinea, anche oltre il primo piano completamente interrato, fermo restando il rispetto di quanto prescritto all’art. 61
  9. dei parcheggi coperti fuori terra, purché non eccedenti la superficie coperta esistente o quella ammessa, nelle zone ove previsto, dall’indice R.C.;
  1. dei piani sottetto sottostanti coperture a falde inclinate con pendenza pari o superiore al 23%, a condizione che l'altezza media del piano sia inferiore a ml. 2,40 e che la conformazione del sottotetto non consenta, in nessuna sua parte, la realizzazione di una superficie superiore a 9 mq. con altezza media pari o superiore a ml. 2,70 oltre alle parti eventualmente computate come S.U.L. (quando il sottotetto sia suddiviso in più porzioni annesse a distinte unità immobiliari dette verifiche vanno operate con riferimento ad ogni singola porzione);
  2. dei piani sottotetto sottostanti coperture con pendenza inferiore al 23% (ivi comprese le coperture piane) a condizione che l'altezza media del piano non sia superiore a ml. 1,80 e che la conformazione del sottotetto non consenta, in nessuna sua parte, la realizzazione di una superficie eccedente i 9 mq. con altezza media pari o superiore a ml. 2,70 oltre alle parti eventualmente computate come S.U.L. (quando il sottotetto sia suddiviso in più porzioni annesse a distinte unità immobiliari dette verifiche vanno operate con riferimento ad ogni singola porzione);
  3. dei soppalchi sottostanti coperture a falde inclinate con pendenza pari o superiore al 23%, a condizione che l'altezza media del soppalco sia inferiore a ml. 2,40 e che la conformazione del medesimo non consenta, in nessuna sua parte, la realizzazione di una superficie eccedente i 9 mq. con altezza media pari o superiore a ml. 2,70 oltre alle parti eventualmente computate come S.U.L. (in caso di più soppalchi prospettanti sullo stesso locale dette verifiche vanno operate con riferimento a ciascun soppalco);
  4. dei soppalchi sottostanti solai con pendenza inferiore al 23% (ivi comprese le coperture piane) a condizione che l'altezza media del soppalco non sia superiore a ml. 1,80 e che la conformazione del medesimo non consenta, in nessuna sua parte, la realizzazione di una superficie eccedente i 9 mq. con altezza media pari o superiore a ml. 2,70 oltre alle parti eventualmente computate come S.U.L. (in caso di più soppalchi prospettanti sullo stesso locale dette verifiche vanno operate con riferimento a ciascun soppalco);
  5. dei palchi morti ed in genere delle superfici che presentino caratteristiche analoghe a quelle già indicate per i soppalchi e sottotetti;
  6. dei cavedi, chiostrine e simili.
  7. Dei porticati eccedenti la quota di cui alla lettera "b" che vengano realizzati al piano terreno o seminterrato al fine di conseguire il livello di protezione idrogeologica prescritto dalle N.T.A. del P.R.G. per i soprastanti locali di abitazione permanente.
 36.2 Le superfici di cui alle lettere "f", "g" ed "l", "m", "n" ed "o" non vengono escluse dal computo della S.U.L. ma, viceversa, debbono essere conteggiate per intero, quando a seguito di specifica deroga o per la vetusta epoca di costruzione siano legittimamente utilizzate come locali abitabili (come definiti al comma 121.2) o come ambienti di lavoro, di vendita, di ufficio o di supporto (rispettivamente come definiti ai commi 129.2, 129.3, 129.4 e 129.5) o per funzioni che comunque presuppongano la permanenza continuativa di persone e siano pertanto assimilabili a quelle in precedenza indicate (quando adibite ad uno degli usi diversi di cui all’art. 139). Non vengono parimenti escluse dal computo della S.U.L. le superfici per parcheggi di cui alla lettera "i" che siano state realizzate utilizzando la potenzialità edificatoria dello strumento urbanistico all'epoca vigente, senza il ricorso a deroghe.

36.3 La verifica del rispetto delle altezze nei casi di cui al presente articolo deve essere fatta con riferimento agli elementi orizzontali strutturali, con espressa esclusione, quindi, dei controsoffitti.

  Art. 37 Superficie coperta (S.C.) (modificato con del. C.C. 346/00) 37.1 E’ la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale dell’ingombro planimetrico dell’edificio fuori terra, esclusi tutti gli elementi che non costituiscono S.U.L. (fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni in materia di riduzione dell’impermeabilizzazione superficiale di cui all'art. 61).   Art. 38 Rapporto di copertura (R.C.) 38.1 E’ il rapporto S.C./S.F. fra la superficie coperta (S.C.) e la superficie fondiaria (S.F.), espresso in percentuale.   Art. 39 Altezza massima del fabbricato (H.M.) (modificato con del. C.C. 346/00 e con del. C.C. 41/02) 39.1 L'altezza di ciascun fronte del fabbricato si misura tra le seguenti quote di riferimento :
  1. in alto : la linea di l’intersezione tra la facciata e l’intradosso della copertura, piana od inclinata (intendendosi come intradosso il piano di imposta di strutture monolitiche quali solette o solai oppure il piano di imposta dell’orditura minuta nel caso di strutture composte quali quelle in legno o assimilabili);
  2. in basso : la quota del marciapiede esistente (nelle aree urbanizzate) o la quota assegnata dai competenti Uffici Comunali (nelle aree di nuovo impianto) oppure la minima quota del piano di campagna in aderenza al perimetro dell’edificio (in tutti gli altri casi).

    3.  
39.2 In caso di edifici che non presentino altezza costante su tutti i fronti, l'altezza massima dell'edificio si determina mediante la media ponderale delle altezze di ciascun fronte, misurate come prescritto al comma precedente.   39.3 Ai fini della valutazione dell’altezza di ciascun fronte non sono conteggiati : • i parapetti su coperture piane praticabili di altezza non superiore a ml. 1,50;
• i muri tagliafuoco, ove prescritti dalle norme vigenti;
• i volumi tecnici, gli impianti e gli apparati tecnologici.


39.4 Le eventuali porzioni di edificio arretrate rispetto al filo della facciata vengono considerate ai fini dell'altezza del fronte solo quando emergano rispetto al profilo ideale di una copertura inclinata con pendenza del 30% ed impostata alla quota di cui alla lettera "a" del comma 39.1.

39.5 Qualora le N.T.A. del P.R.G. prescrivano un'altezza massima da determinarsi in funzione dell'edificato circostante, la condizione si intende soddisfatta quando siano verificate entrambe le seguenti condizioni :

39.6 Ogni qualvolta le N.T.A. del P.R.G. prescrivano che il piano di calpestio dei locali a destinazione abitativa debba essere impostato a livello superiore rispetto alla quota indicata dal primo comma del presente articolo al fine di assicurare un determinato franco rispetto al massimo livello di esondazione verificatosi nella zona, si applicano le seguenti prescrizioni : 39.7 In tutto il territorio comunale, l’altezza massima di ciascun fronte degli edifici non può superare i ml. 20.00, misurati come previsto dal presente articolo, salvo che nell’ambito dei P.U.E. o negli altri casi espressamente previsti dalle N.T.A. del P.R.G. o dal presente Regolamento.

39.8 Il superamento dell’altezza indicata al comma precedente potrà essere ammesso soltanto previo parere della Commissione Edilizia e comunque esclusivamente:


Art. 40 Indice di utilizzazione territoriale (U.T.)

40.1 E’ il rapporto S.U.L./S.T. fra la superficie utile lorda (S.U.L.) costruibile e la superficie territoriale (S.T.), entrambe espresse in metri quadrati.   Art. 41 Indice di utilizzazione fondiaria (U.F.) 41.1 E’ il rapporto S.U.L./S.F. fra la superficie utile lorda (S.U.L.) costruibile e la superficie fondiaria (S.F.), entrambe espresse in metri quadrati.   Art. 42 Capacità edificatoria 42.1 Si definisce come capacità edificatoria di un’area (sia essa già edificata o meno) la massima quantità di S.U.L. realizzabile sulla medesima.

42.2 Nel caso di aree per le quali il P.R.G. preveda un indice di utilizzazione fondiaria (U.F.) o territoriale (U.T.), la capacità edificatoria si determina applicando alla superficie del terreno l’indice ricorrente come specificato nel dettaglio al comma 52.1.

42.3 Nel caso di immobili esistenti e comunque nelle aree per le quali il P.R.G. non preveda alcun indice di utilizzazione fondiaria o territoriale, la capacità edificatoria si determina in funzione della S.U.L. esistente come descritto nel dettaglio al comma 52.3.

42.4 Lo sfruttamento della capacità edificatoria può avvenire mediante qualsiasi intervento suscettibile di comportare incremento di S.U.L. (nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia), fermi restando in ogni caso i limiti prescritti dal P.R.G. o derivanti dall’applicazione del presente Regolamento.

42.5 E’ fatta eccezione per gli interventi di conservazione, restauro e risanamento conservativo (come definiti all’art. 6 delle N.T.A. del P.R.G.), per i quali gli eventuali incrementi di S.U.L. ammessi dal P.R.G. non sono sottoposti alle limitazioni derivanti dalla capacità edificatoria attribuita all’edificio.

  Art. 43 Volume del fabbricato (V.F.) (modificato con del. C.C. 346/00) 43.1 E' il volume virtuale da considerare ai fini della determinazione degli oneri concessori, degli spazi per parcheggi e di ogni altra verifica che il presente Regolamento, le N.T.A. del P.R.G. od altre norme vigenti prescrivano con riferimento al volume della costruzione. Esso è dato dalla somma dei prodotti delle singole superfici utili lorde (S.U.L.) per le altezze virtuali (Hv) relative alle diverse destinazioni d’uso come di seguito specificate : a) superfici ad uso artigianale/industriale :              Hv = ml. 4,50
b) superfici ad uso commerciale :                          Hv = ml. 3,50
c) superfici ad uso direzionale :                             Hv = ml. 3,50
d) superfici ad uso residenziale :                           Hv = ml. 3,20
e) superfici ad uso turistico ricettivo :                     Hv = ml. 3,20
f) superfici ad uso agricolo :                                  Hv = ml. 3,20
g) superfici ad uso sportivo :                                 Hv = m.l. 3,50
h) superfici ad usi diversi da quelli sin qui indicati : Hv = ml. 3,50   43.2 L’altezza virtuale delle superfici di cui alla lettera "b" è elevata a ml. 4,50 quanto si tratti di attività commerciali qualificabili comestrutture di commercio all'ingrosso oppure grandi strutture ai sensi del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112 (esercizi commerciali di superficie superiore a mq. 2.500).   43.3 Nel caso di interventi di E.R.P. fruenti di contributi pubblici, le altezze virtuali di cui ai commi precedenti hanno valore solamente ai fini della determinazione del contributo di concessione mentre, per tutte le altre verifiche tecniche si farà riferimento alle altezze geometriche ed alle prescrizioni tecniche delle specifiche normative di riferimento.   Art. 44 Indice di fabbricabilità territoriale (I.T.) 44.1 E’ il rapporto V.F./S.T. fra il volume del fabbricato (V.F.) e la superficie territoriale (S.T.), il primo espresso in metri cubi e la seconda espressa in metri quadrati.   Art. 45 Indice di fabbricabilità fondiaria (I.F.) 45.1 E’ il rapporto V.F./S.F. fra il volume del fabbricato (V.F.) e la superficie fondiaria (S.F.), il primo espresso in metri cubi e la seconda espressa in metri quadrati.   Art. 46 Volumi tecnici 46.1 Sono i volumi e relativi spazi di accesso strettamente necessari a contenere quelle parti degli impianti tecnici che, per esigenze di funzionalità degli impianti stessi, non trovano luogo entro il corpo dell’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche.

46.2 Devono pertanto qualificarsi come volumi tecnici :

• le cabine elettriche ed i locali caldaia,
• gli impianti per il trattamento ed il condizionamento dell’aria ed i relativi locali,
• gli impianti per il trattamento ed il deposito delle acque idrosanitarie ed i relativi locali;
• gli extracorsa degli ascensori ed i relativi locali macchine;
• gli apparati tecnici per la sicurezza e l’igiene nonché quelli per lo smaltimento dei fumi quali comignoli e ciminiere,
• lo spazio necessario per l’accantonamento o accatastamento dei rifiuti urbani in conformità alle leggi igienico-sanitarie vigenti a servizio della società che gestisce lo smaltimento dei rifiuti nel comune,
• i serbatoi idrici,
• le canne fumarie e di ventilazione nonché le ciminiere,
• i vani scala al di sopra delle linee di gronda nonché gli abbaini con le caratteristiche prescritte dal presente Regolamento,
• le scale esterne, a servizio di qualsiasi piano, quando abbiano carattere di sicurezza e siano finalizzate a garantire l’evacuazione dell’edificio in caso di emergenza;
• gli impianti tecnologici in genere,
• tutti gli altri impianti ed opere che a tali categorie sono comunque assimilabili. 46.3 I volumi tecnici devono essere progettati in modo architettonicamente e morfologicamente armonizzato al resto dell’edificio e/o del tessuto edilizio circostante.   Art. 47 Sagoma dell’edificio (modificato con del. C.C. 346/00 e con del. C.C. 214/01)
    47.1Si definisce come sagoma dell’edificio il solido delimitato da :
    47.2 Non concorrono alla determinazione della sagoma (ferme restando le limitazioni previste dal P.R.G) :
47.3 Il presente Regolamento determina i casi in cui può ritenersi ininfluente, ai fini della determinazione della sagoma, la sostituzione di coperture piane con coperture inclinate.   Art. 48 Logge e porticati (modificato con del. C.C. 346/00) 48.1 Si definiscono come logge gli spazi coperti prospettanti direttamente all’esterno che siano delimitati da pareti, pilastri od altri elementi della costruzione.

48.2 Non sono qualificabili come logge, e vanno pertanto considerati a tutti gli effetti locali chiusi, gli spazi che non presentino almeno una delle seguenti caratteristiche :

48.3 Si definiscono come porticati le logge poste a livello del terreno circostante l’edificio a sistemazione avvenuta. Art. 49 Prospetti (modificato con del. C.C. 346/00) 49.1 Si definiscono come prospetti le parti verticali di un edificio che sono esteriori all’immobile e visibili da spazi pubblici o da spazi privati.

49.2 Non costituiscono invece prospetto le pareti che, seppur perimetrali, prospettino su chiostrine o cortili chiusi completamente interni alla costruzione.

49.3 Non costituiscono modifica dei prospetti, anche ai fini dell'art. 6.2.1, le seguenti opere :

Art. 50 Analisi storico-critico-stilistica 50.1 Il presente Regolamento prescrive in quali casi i progetti degli interventi sul patrimonio edilizio esistente debbono essere corredati da una analisi storico-critica stilistica dell’edificio.

50.2 I contenuti di detta analisi dovranno essere sostanzialmente quelli dell’art. 6.2.2 delle N.T.A. del P.R.G. e pertanto i seguenti :

  1. notizie storiche sull’edificio, con gli eventuali riferimenti bibliografici, se del caso integrati dalle opportune indagini tipologico-stilistiche;
  2. analisi dell’evoluzione architettonica ed edilizia della costruzione nonché del suo uso, con individuazione delle principali fasi di crescita o di modificazione dell’immobile, corredata, qualora occorra, da idonei schemi esplicativi;
  3. analisi dello stato attuale con individuazione:
  4. esposizione delle motivazioni e del fine ultimo dell’intervento progettato, con illustrazione dei criteri di intervento e dimostrazione della sua coerenza con le risultanze dell’analisi svolta;
  5. esposizione dettagliata degli accorgimenti progettuali e/o tecnico-costruttivi adottati per conservare e valorizzare gli elementi di pregio o comunque da tutelare.


50.3 Nel caso di edifici classificati diversamente da 0, 1 e 2, i contenuti della analisi storico-critica potranno essere ristretti ai soli valori tutelati dal tipo di classificazione ricorrente, come meglio specificato nelle norme relative.